数据中心房地产，两个市场的故事

有人可能会争辩说，托管服务提供商和数据中心设施比历史上任何时候都多。并购上升，数据中心扩张强劲，建设上升，土地收购强劲。投资者对数据中心房地产的兴趣接近历史最高水平。

数据中心的供需

从字面上看，不存在满足投资者标准的可用数据中心。那是什么标准？有兴趣参与数据中心的投资者希望有信誉良好的主力租户或大量零售客户参与此次交易。目前，这种供应根本不存在。这样想吧。为什么数据中心所有者会出售拥有信誉良好的租户并具有持续增长优势的现金流量资产？如果你问我，这将是一个相当大的数字。

别弄错我的意思。有很多数据中心出售。有些建于 1990 年代初期。其他建于 2000 年代。一些专为零售托管而建。其他构建为企业数据中心。在几乎所有情况下，待售数据中心都有 100% 的空置率，单租户计划退出并迁移到托管设施或云。一些待售数据中心可能有少数零售托管客户。然而，这些并不是机构投资者、养老基金或 VC 想要购买的数据中心类型。他们正在寻找提供可预测现金流的交钥匙业务。租户的所谓租金和信誉度是关键任务。

过时的数据中心很难卖

这些类型的数据中心的另一个主要挑战是，按照今天的标准，它们已经过时了。在当今竞争激烈的托管环境中，数据中心不到 500kW 的总功率并不会削减它。此外，陈旧的 HVAC 无法满足当今托管客户的高密度要求。另一个因素是遏制吸引力。是的，我只是说遏制上诉。新建的数据中心拥有零售和批发托管客户想要的所有功能和便利设施——办公空间、会议室、休息室、集结区、高天花板、存储区、装卸码头等等。更不用说先进的安全系统、人员和监控。如果你愿意的话，不可能的任务演示文稿。

云采用创造市场变化

这里还有另一个因素在起作用。云端。无论您喜不喜欢，IT 工作负载都在迁移到云端。花点时间想想技术是如何变化的。你有交换服务器吗？数据库服务器呢？运行您的应用程序并托管您的网站的服务器呢？确实，某些工作负载在物理服务器上运行得更好，而某些软件供应商很难在虚拟基础架构上许可他们的软件。未来几年都会如此。

当您查看谁在购买托管服务以及为什么您会清楚地了解市场上真正发生的事情时。商业和企业客户正在大量采用云。他们正在将越来越多的 IT 工作负载迁移到云端。它可以是公共云、私有云或混合云。它甚至可以是多云部署。同时，他们需要在某些情况下维护本地或并置的物理服务器。IT 基础设施的物理足迹正在缩小。

那么，谁是托管服务的未来买家？你准备好了吗？它是 AWS、微软、谷歌云、IBM 云、甲骨文、阿里云等超大规模企业。有道理吗？如果企业和企业客户将 IT 工作负载迁移到云端，云服务提供商 (CSP) 需要更多的数据中心空间来支持这些工作负载。您可能认为 CSP 建立自己的私有数据中心。那是对的。然而，他们经常利用批发托管，直到达到临界规模，在这种情况下，建立数据中心比租赁数据中心更经济。每个 CSP 在建立数据中心的门槛上都是不同的。

零售托管继续增长路径

零售托管是否有戏？绝对地。商业和企业客户正在托管设施中构建自己的私有云。在许多情况下，物理服务器、私有云服务器和存储比使用三大云提供商之一更具有经济意义。就像我之前说的。根据工作负载类型和软件许可，始终需要物理服务器。

对于那些担心云服务成本的人，我确实提出了这个警告。大型超大规模企业的规模经济、人才和劳动力是单一企业或企业根本无法匹敌的。寻找这种趋势继续下去。它们只会变得更大、更强大。他们将找到提高运营效率以降低云服务成本的方法。想想从现在开始的五到十年。数据中心行业会是什么样子？

未来技术推动托管需求

托管还有另一个未来的玩法。请打鼓。它被称为边缘或边缘计算。它还没有出现，但它伴随着许多其他技术创新，如 5G、物联网 (IoT)、自动驾驶汽车和人工智能 (AI)。边缘本质上是推动 IT 工作负载更靠近最终用户，无论他们位于何处。边缘背后的主要概念是会有区域和集中的数据中心位置。较小的区域数据中心将充当最终用户和中央数据中心之间通信的桥梁。

绕了一圈。从商业房地产的角度来看，如今更小、更旧、过时的数据中心市场基本上不存在。充其量，这些是位于战略位置的动力外壳，而不需要由托管服务提供商购买和建造。99.999% 的潜在数据中心投资者甚至都不会考虑改造和运营其中一个数据中心所需的资金量。

就是今天。但是，这些数据中心在未来是否可以通过边缘计算发挥作用。从现在开始，Edge 的广泛采用还需要五到十年的时间。对边缘计算和边缘数据中心的需求仍然是一个很大的未知数。如果我是一个赌徒，我会把我的芯片放在农村或偏远地区的区域数据中心，未来有可能成为边缘数据中心。大型地铁中的托管数据中心已经存在足够的竞争。