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近日证监会、国家发改委联合发文,标志着境内基础设施领域公募REITs试点正式起步。IDC资产作为“数字世界的商业地

中国数据中心IDC REITs化的机遇与挑战

来源:服务器租用 作者:主机租用 浏览量:60
2020-05-07
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近日证监会、国家发改委联合发文,标志着境内基础设施领域公募REITs试点正式起步。IDC资产作为“数字世界的商业地产”,主要依赖于机柜租金收入,现金流入相对稳定、可预期,且具有典型重资产属性,行业远期成长性、投资回报率亦较为理想,是公募REITs试点潜在优质资产。美国IDC企业采用公司型REITs运作,实现有效避税同时,亦带来企业融资便利性&成本、估值水平等显著改善。国内IDC企业机遇挑战并存,REITs模式下,企业融资能力、业务模式、估值水平等有望明显改善,但在项目成熟度、土地产权归属、客户结构分散度等层面亦面临相应约束。

IDC资产:数字世界商业地产,远期成长性、回报率俱佳。

IDC公司面向企业客户提供机柜出租、相关增值服务等,租金收入为其主要收入来源,现金流入相对稳定、可预期,被称为“数字世界商业地产”。IDC具有典型重资产属性,国内单位机柜造价一般12~15万元不等,IDC企业倾向于高杠杆运营,以提升项目ROE,截止2019年底,中美部分代表性第三方IDC企业EQIX、DLR、万国数据、数据港资产负债率为63%、54%、64%、71%。IDC资源获取、运营服务、客户销售、项目融资等构成一般IDC企业核心竞争力。我们预计中期国内IDC市场仍能维持30%左右复合增速,且投资回报率(项目10年期IRR平均10%~20%之间)有望持续好于一般不动产资产。

▍美国市场启示:REITs化带来IDC企业避税、融资效率、估值水平等显著改善。

目前美国市场上市IDC企业共5家,合计市值超过1000亿美元,且均采用公司型REITs架构运作。美国IDC企业采用REITs架构初衷,主要为了获得税收优惠(免除公司所得税项),同时亦在融资、估值等层面收益颇多,体现为:

1)融资,以IDC项目持续产生的可预期、稳定现金流为支撑,企业融资便利性、融资成本显著改善,EQIX、DLR等头部企业在过去几年通过持续的新项目建设、外部并购等方式,推动营收持续快速增长;

2)估值,稳定可预期的现金流、对收益分配的硬性承诺,叠加本身较好的成长性,使上市IDC资产成为大学基金、养老基金等长线资金最为偏好的资产类别之一,并相应推动其资产价值重估,同时近年来市场利率下行,投资者期望回报相应降低,亦推动美股IDC资产估值水平上行。

▍国内IDC企业潜在机遇:融资能力、业务模式、估值等有望明显改善。

《通知》显示,国内公募REITs试点预计以契约型REITs为主,同时要求底层物业具有稳定现金流等特征,和目前美国公司型REITs存在一定差异,但亦有望对国内IDC企业带来利好:

1)项目融资,将企业成熟IDC项目注入REITs平台,盘活存量资产,支持新项目建设、对外投资并购活动资金需求,长期IDC企业亦有望搭建上市公司+公募REITs双资本运作平台;

2)企业经营,长期IDC企业可通过降低持有REITs基金份额比例实现项目资产出表,并将自身转型为轻资产的专业运营服务企业,实现经营模式全面转型,我们测算IDC运营服务市场空间有望达百亿量级;

3)估值,REITs化运作有助于吸引险资、社保等长线稳健资金持续流入,远期利好上市IDC企业价值重估。

▍国内IDC企业面临挑战:项目成熟度、土地产权、客户结构等。

1)项目分布,环形固网拓扑结构、一线城市严格市场准入等,使得优质IDC资源主要集中于一线城市及周边地区,资源稀缺性持续明显;

2)发展阶段,国内第三方IDC企业整体仍处于发展中前期,在运营项目以新项目居多,新项目一般需要1~2年爬坡周期方能进入稳定运营阶段;

3)土地产权,国内较多IDC项目通过租赁方式取得土地、地上建筑物使用权,并不具备所有权,以万国数据为例,截止2019年底,公司融资租赁负债(主要对应土地、地上建筑物)金额47.5亿元;

4)客户结构,以定制批发模式为主的IDC项目,云服务器租用,单一项目一般仅对应少数有限客户,周期内客户流失、合同续签等均会带来项目现金流大幅波动,较难符合《通知》中提及的“现金流来源具备高度分散度”要求。

▍风险因素:

宏观经济波动导致企业IT支出不及预期风险;国内云计算市场发展不及预期风险;行业竞争持续加剧风险;行业融资环境超预期恶化风险等。

▍投资策略:

REITs模式有助于IDC企业显著改善融资效率、实现IDC资产价值再发现&重估,并推动其向提供专业运营管理服务的轻资产模式转型,香港服务器,但当前亦在项目发展阶段、客户结构、土地产权归属等方面存在诸多约束。长期来看,国内云厂商资本支出持续上行,将带来IDC上架率、新增项目合同等指标的明显改善,一线城市供给政策限制将持续保证一线IDC资源的稀缺性,同时IDC企业资产负债结构、融资渠道、融资成本等的逐步改善,亦将推动企业自身盈利能力的持续提升。

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